Quais os direitos e deveres do inquilino? Eles podem participar de assembleias, votar, fazer reservas de áreas comuns? Para as unidades que estão inadimplentes de quem é a dívida: do inquilino ou do proprietário?
As dúvidas realmente são muitas quando se trata de inquilinos, pois muitas vezes as regras básicas não ficam bem claras, tanto para o locador quanto para o locatário.
Pensando nisso, o Blog Vida de Síndico foi em busca das respostas para estas questões e vai abordar alguns pontos fundamentais para que você compreenda bem os direitos e deveres do inquilino. Confira logo abaixo e boa leitura!
Prazo do contrato de aluguel
A primeira questão que merece atenção é sobre o prazo do contrato de aluguel, que pode ser tanto por tempo determinado quanto indeterminado. No contrato de tempo determinado, sua renovação ocorre de forma automática após a finalização do prazo caso nenhuma das partes se manifeste contrária a continuidade. Já nos casos de contratos com prazos indeterminados, sua finalização acontece em caso de não pagamento do aluguel ou outros encargos.
Um ponto que merece atenção tanto do inquilino quanto do proprietário é a devolução do imóvel. De acordo com a Lei do Inquilinato que sofreu uma alteração em 2010, ficou determinado que a devolução é de no máximo 45 dias, o que no texto antigo era de até três anos.
Já para os casos de despejo, o prazo é de 30 dias para abandonar o imóvel, sendo que anteriormente este prazo era de seis meses. No entanto, nos contratos sem garantia, o inquilino que deixar de efetuar o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias.
Direitos do inquilino
1. Vistoria do imóvel
Ao alugar o imóvel, é obrigatório que o proprietário tenha feito uma revisão geral, detectando problemas que precisam ser corrigidos. Ao receber as chaves do imóvel, o locatário deve estar ciente de que este processo foi cumprido, caso contrário ele pode exigir que a entrega seja feita sob as devidas condições de uso.
Além disso, é importante que o locatário receba uma cópia do laudo da vistoria no momento de alugar, pois somente assim será possível analisar as condições do imóvel antes e depois da locação. Sem falar que este documento é a prova caso surja qualquer argumento de danos que não seja causados por ele.
2. Pagamento de taxas administrativas
As taxas que incluem a administração imobiliária são de deveres do dono. Como também qualquer valor que possa ser cobrado relativo à conferência da legalidade do nome do inquilino e/ou certidões do fiador.
3. Divisão das despesas do condomínio
É responsabilidade do proprietário arcar com os gastos extraordinários do condomínio, como: reformas, reparos e indenizações anteriores a atual locação.
Já o inquilino fica responsável pelos seguintes pagamentos:
- Salário, encargos e contribuição previdenciária dos funcionários;
- Contas de água, de luz e de esgoto das áreas compartilhadas;
- Todas as manutenções do prédio que sejam de uso comum, incluindo elevadores, equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança etc.;
- Pequenos reparos das áreas de acesso comum;
- Participar do rateio dos saldos negativos, referentes ao período de estadia do morador;
- Repor o fundo de reserva.
4. Impostos a serem pagos
Impostos a serem pagos que estejam em nome do imóvel, como o IPTU por exemplo, ficam por responsabilidade do locatário, sendo que estas informações precisam contar de maneira clara e legível no contrato de locação.
Deveres do inquilino
- Efetuar o pagamento do aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado;
- Cuidar e zelar pela propriedade, como se fosse sua e devolvê-lo no mesmo estado da entrega.
- Caso o imóvel sofra algum dano, o locatário deve acionar o proprietário do imóvel imediatamente. Caso estes danos sejam causados pelo locatário ou seus familiares, ele fica então responsável por fazer os consertos.
- Fica proibido fazer qualquer modificação de forma interna ou externa no imóvel sem a aprovação do proprietário, que deve ser feita de forma escrita.
- O inquilino deve pagar as despesas ordinárias do condomínio, além de cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos.
Pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência
De acordo com a Lei do Inquilinato, o morador que deixar de fazer o pagamento do aluguel pode ser convocado para desocupar o imóvel em até 15 dias. Lembrando que o proprietário tem o direito de dar início em uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel. No entanto os direitos do morador não podem ser violados, é preciso cumprir os prazos de acordo com a legislação, sendo que em nenhum momento o proprietário pode invadir e tomar o imóvel para si.
Inquilino pode ou não votar? E pode participar das assembleias?
O Código Civil prevê no Art. 1.335, inciso 3º, que são direitos do condômino: votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
E conforme a leitura do § 4º do artigo 24 da Lei nº 4.591/64 podemos concluir que o locatário poderá votar em assembléia desde que: (i) os assuntos não envolvam despesas extraordinárias do condomínio e (ii) o locador não compareça à assembléia.
Mesmo diante de tantas explicações, ainda restam dúvidas, mas para os especialistas, existem um ponto em comum que é: deverá prevalecer o bom senso e observar as regras previstas na Convenção ou Regimento Interno de cada Condomínio inclusive os costumes. A procuração com poderes de voto ainda é considerada a melhor opção. O próprio Código Civil, legitima o uso de procurações em assembleias.
E lembrando: a assembleia é um ato coletivo que é centrado nos condôminos e nos seus representantes. O inquilino tem o direito de ir e vir, mas não de se impor como votante em uma assembleia, caso este não tenha uma procuração com firma reconhecida do proprietário do imóvel.
E para os contratos que possuem garantias com o seguro-fiança ou até mesmo o fiador, vale ressaltar que estes podem ser acionados. Em 2011 a Lei do Inquilinato sofreu uma alteração, permitindo a notificação do fiador em caso de dois alugueis atrasados.
Inquilino pode fazer reserva de área comum?
Sim, pois mesmo não sendo o proprietário da unidade, ele mora e pode usufruir assim como todos, inclusive da área comum.