Vaga de garagem em condomínio, um assunto que sem dúvida trás muitas discórdias entre os vizinhos.
Quem nunca teve problema com a vaga de garagem em condomínio, que atire a primeira pedra. Vai desde o tamanho da vaga, a demarcação de quem fica com qual vaga, e até o seu uso indevido.
O Blog Vida de Síndico foi em busca do que diz a lei sobre vaga de garagem em condomínio para trazer para você neste artigo. Boa leitura!
Regras para o uso das garagens do condomínio
Por ser um motivo de conflito entre os moradores, é importante que o condomínio tenha suas regras para o uso correto das vagas de garagem.
Estas regras podem ser encontradas tanto na convenção quanto no regimento interno do condomínio, por isso todo morador deve ter acesso a estes documentos.
De forma geral, a convenção do condomínio traz os seguintes tópicos relacionados as vagas de garagem:
- Se é possível ou não a locação e/ou venda das vagas;
- Qual a punição por estacionar em local indevido;
- Em caso de mudança, quais datas e horários pode-se utilizar a vaga;
- Dois veículos ocupando uma mesma vaga;
- Identificação para entrada do veículo;
- Normas de segurança;
- A possibilidade de não moradores utilizarem o espaço;
- Responsabilidade sobre furtos e danos.
Lembrando que, caso o condomínio não tenha regras sobre o uso da garagem, pode-se convocar uma reunião de assembleia para essa definição. Importante levar em conta a realidade de cada condomínio e o bom senso no momento de criá-las.
Código Civil e garagens em condomínio
De acordo com a Lei Federal 12.607, instaurada em 2012, fica proibido a venda ou aluguel das vagas de garagem para não moradores do condomínio. Do contrário, apenas com autorização dos condôminos, que pode ser concedida apenas através de reunião de assembleia, com o aval de dois terços dos moradores.
A lei de 2012 afeta apenas condomínios edilícios. Desta forma, prédios comerciais com estacionamento independente e edifícios garagem foram impactados.
Confira o que diz a Lei Federal 12.607/12:
Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Cálculo do número de vagas na garagem
O número de vagas na garagem de um condomínio residencial é calculado tanto pelo tamanho do imóvel quanto pela infraestrutura disponível. Algo muito comum nos condomínios residenciais é o fato de não existir espaço suficiente para que cada apartamento conte com pelo menos uma vaga de garagem. Para este tipo de situação é necessário fazer uso da demarcação rotatória.
Já para os condomínios residenciais, se faz necessário analisar a legislação de cada município, já que em alguns lugares é autorizado que os veículos sejam estacionados sem muita distância entre si, causando as famosas vagas presas. No entanto, em outros municípios só é permitido que os carros sejam estacionados caso exista uma distância de cinco metros ou mais de recuo frontal livre.
Como organizar um sorteio de vagas de garagem do condomínio
Primeiramente se faz necessário analisar a convenção do condomínio, que na maioria das vezes já determina as regras de como deve ser realizado um sorteio.
Para ajudar na redução de conflitos sobre este tema, vale analisar as seguintes dicas:
- É comum que as convenções estipulem se as vagas de garagem serão indeterminadas ou determinadas. Para o caso de serem determinadas, não é possível realizar sorteio;
- Analisar se os termos propostos para o sorteio, não estão ferindo o Código Civil;
- Deixar claro que a escolhas das vagas para idosos, portadores de necessidades especiais (PNE) ou pessoas com dificuldade de locomoção, seja realizada antes dos demais moradores;
- Levar em conta o fato de que, apenas no caso de unanimidade dos proprietários pode-se definir se haverá um novo sorteio, ou se será mantido o sorteio atual por tempo indeterminado.
O que fazer em caso do uso indevido da vaga de garagem do condomínio
As vagas de garagem devem ser utilizadas para o seu devido fim, que é: guardar automóveis. É obrigação do síndico não permitir que os condôminos façam uso das vagas como depósito.
Este tipo de situação coloca em risco a segurança de todos, pois caso aconteça algum tipo de acidente, o condomínio pode ser acusado de negligência. Sem falar que deixa a garagem desorganizada, desvaloriza o imóvel e espanta possíveis compradores.
É importante que na convenção esteja muito bem definido quais medidas o síndico deve tomar caso um morador resolver fazer uso de sua vaga como depósito. Se necessário, o síndico não só pode como deve aplicar multas e advertências para resolver a situação.
Vagas de garagem para portadores de necessidades especiais (PNE)
De acordo com o decreto-lei de acessibilidade 5296 de 2 de dezembro de 2004, no capítulo IV, “Da Implementação da Acessibilidade Arquitetônica e Urbanística”, Seção I, menciona sobre a reserva de vagas para portadores de necessidades especiais em estacionamentos:
Art. 25. Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de uso coletivo, ou naqueles localizados nas vias públicas, serão reservados, pelo menos, dois por cento do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual definidas neste Decreto, sendo assegurada, no mínimo, uma vaga, em locais próximos à entrada principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.
Pode-se notar que a lei não menciona nada sobre as vagas em condomínios residenciais. Sendo assim, cabe ao síndico decidir como e quantas vagas serão reservadas para portadores de necessidades especiais.
Em caso de dúvida, vale analisar as leis que regem cada município, pois algumas localidades estabelecem suas próprias normas no que diz respeito à acessibilidade de pessoas com mobilidade reduzida ou algum tipo de deficiência.