Caro síndico, este texto é para você!
Sabemos o quanto é complicado lidar com inadimplentes e também sabemos o quanto a inadimplência é um obstáculo real no condomínio, pois além de dificultar seu trabalho, atrapalha a vida de quem paga as conta em dia. Sem dúvida, controlar a inadimplência em um condomínio é um dos principais desafios para o síndico!
Para te ajudar com essa tarefa árdua, o Blog Vida de Síndico elaborou um super guia sobre como lidar com a inadimplência em condomínio.
Separamos nos seguintes tópicos:
- Não dá pra fugir, a inadimplência em condomínio existe
- De que forma é possível reduzir a inadimplência em condomínio?
- O que deve ser feito nos casos de inadimplência?
- Quais são as consequências da inadimplência?
- Condômino inadimplente – e agora, o que fazer?
Não dá pra fugir, a inadimplência em condomínio existe
Dificilmente um síndico não terá pelo menos um morador inadimplente e este é um problema que afeta a todos, desde moradores a funcionários.
Alguns cenários que tornam a inadimplência real:
- Sociedade em momento de crise
- Desemprego afetando os moradores
- Cortes financeiros na família dos condôminos
O problema da inadimplência é o fator “bola de neve”, pois quando um ou mais moradores deixam de pagar as taxas do condomínio, o síndico precisa dividir o valor entre os outros condôminos. Estes acabam se sentindo lesados por tapar o buraco do desfalque deixado pelos vizinhos devedores. Por isso, a inadimplência é um problema real que afeta toda a gestão de um condomínio, isso é fato!
De que forma é possível reduzir a inadimplência em condomínio?
Sabemos que ninguém está livre da inadimplência, mas surge a pergunta que não quer calar: é possível reduzir a inadimplência em condomínio? Se sim, de que forma?
Como já diz o ditado, é melhor prevenir do que remediar. E aqui vai nossa primeira dica sobre como o síndico pode evitar a inadimplência dos moradores: organização das finanças. É uma dica simples, porém valiosa.
As finanças precisam de atenção redobrada, pois caso haja alguma inadimplência das taxas do condomínio, logo será percebida, facilitando com isso o trabalho do síndico, o qual poderá tomar uma atitude rapidamente.
Como fazer isso? Um ótima opção para o síndico resolver uma possível inadimplência é notificando o condômino de forma antecipada sobre os vencimentos das mensalidades. Essa notificação pode ser feita por e-mail ou mensagem dentro do aplicativo do condomínio. O Vida de Síndico disponibiliza essa opção, conheça!
É importante que, através de uma assembleia, sejam delimitadas algumas regras nos casos de inadimplência, como:
- Após quantas mensalidade atrasadas um morador será notificado?
- Em caso de atraso, quanto de juros deve ser cobrado?
- Em que momento entra a cobrança judicial?
Independente de todas essa medidas, o condomínio necessita de um fundo de reserva que poderá ser utilizado em situações de inadimplência apenas para auxiliar nas contas do condomínio. No entanto, este valor utilizado deve ser reposto o quanto antes, pois o fundo de reserva serve para situações emergenciais.
Primeiros passos nos casos de inadimplência
O morador foi avisado com antecedência; o síndico tomou todos os cuidados com as finanças do condomínio; mas nada disso foi o suficiente e a inadimplência se estabeleceu no condomínio. E agora, o que fazer se o problema da inadimplência já está acontecendo?
Diante deste cenário o síndico precisa agir de forma rápida e colocar em prática alguns dos seus aprendizados, como: finanças e conhecimento da legislação, empatia, persuasão e comunicação com os moradores. (Confira aqui alguns livros que podem ajudar).
Tomando atitudes mais sérias contra a inadimplência
De modo geral, caso o morador atrase o pagamento do condomínio, ele terá o prazo de até 30 dias para fazer a quitação da dívida. No entanto, este prazo pode sofrer alterações de acordo com o que for estipulado na convenção do condomínio.
Fora o valor da taxa, o morador devedor também deverá pagar:
- Cota condominial, que nada mais é que o valor do condomínio;
- Multa de 2% calculado sobre o valor do débito;
- Juros moratórios, que geralmente é de 1% ao mês;
- Inflação do período em atraso.
Lembrando que, tanto o valor dos juros quanto o prazo podem sofrer alguma alteração de acordo com o que for definido em convenção do condomínio. Importante: qualquer alteração destas informações só pode ser alterada em votação em reunião de assembleia geral e com a aprovação de 2/3 dos moradores.
Caso o condômino devedor não realize o pagamento dentro do período estipulado em convenção, o condomínio pode entrar com uma ação de cobrança judicial. Em caso de condenação, o devedor terá o prazo de até 3 dias para realizar o pagamento das despesas, conforme estipulado pelo juiz.
Se mesmo assim o morador não realizar o pagamento, o valor do débito poderá ser penhorado em sua conta bancária e este repassado diretamente ao condomínio. Outra situação que pode acontecer é do condômino devedor não ter dinheiro em conta, nesse caso, seus bens vão para leilão – bens esses que podem ser até o próprio imóvel.
Em resumo, abaixo seguem as consequências da inadimplência para o morador:
- Pagamento de juros e multas;
- Ação judicial pelo condomínio;
- Em caso de condenação pelo juiz, devedor terá até três dias para quitar o valor;
- Condômino inadimplente poderá ter tanto sua conta bancária como seu(s) imóvel(is) penhorado(s), caso não realize o pagamento definido em juízo.
Condômino inadimplente – o que pode e o que não pode ser feito?
Surgem muitas dúvidas ao síndico quando se trata de um condômino inadimplente, sobre o que pode e também sobre o que não se pode fazer. Separamos algumas questões sobre as principais dúvidas do síndico:
Morador inadimplente pode se candidatar para ser síndico?
Em caso de inadimplência, o condômino não pode ser síndico. De acordo com o Art. 1335 do Código Civil – Lei 10406/02, apenas moradores com o pagamento do condomínio em dia têm o direito de votar e deliberar em assembleia. Sendo assim, um inadimplente não pode gerenciar uma reunião de condomínio e muito menos prestar contas. Bem como, a mesma pessoa não pode ser ré e autora de uma ação por inadimplência, pois há choque de interesses.
Morador inadimplente pode participar de reuniões de assembleia?
O que determina o Art. 1335 do Código Civil é que o morador inadimplente não pode votar em assembleia geral. No entanto, a proibição de participação das reuniões é definida pela convenção e regimento interno do condomínio.
Síndico pode expor os moradores inadimplentes?
Para não causar constrangimento, o síndico não pode expor um morador devedor por nome. No entanto, ele pode divulgar o balanço mensal constando quantas unidades estão com os pagamentos em atraso. Essa é uma medida que deve ser usada com cautela, para não ferir a legislação.
Analisando de forma geral, a inadimplência em condomínio realmente é um problema que incomoda, porém é possível encontrar caminhos para contornar a situação. É importante lembrar de sempre colocar o diálogo acima de tudo ao lidar com moradores inadimplentes.