Obras e reformas em apartamentos: está aí um assunto que sempre deu e sempre dará muito pano pra manga.
O que é preciso para fazer reforma em apartamento?
O piso precisa ser trocado, o banheiro está com um vazamento ou a fiação do apartamento está com defeito? Os cenários são os mais diversos quando o assunto é realizar reformas nos apartamentos.
Sabemos que reformas podem dar muita dor de cabeça, sem falar na bagunça, barulho e sujeira que causam. Mas a pergunta que não quer calar é: você sabe o que é preciso para fazer reforma em apartamento?
O Blog Vida de Síndico foi em busca de algumas dicas que vão te ajudar a responder essa pergunta. Confira e boa leitura!
Norma NBR 16.280
A norma 16.280 tem como função a garantia de que qualquer alteração no apartamento seja informada ao síndico. Essa medida passou a entrar em vigor em 18 de abril de 2014 e foi atualizada em 2015.
Essa norma surgiu após um desabamento de três prédios no Rio de Janeiro, na noite do dia 25 de janeiro de 2012, às oito e meia da noite. Os três prédios que desabaram, começando pelo Edifício Liberdade, com 20 andares, estavam atrás do Theatro Municipal, no Centro Histórico da cidade.
Durante a investigação da Polícia Civil foram identificadas obras no Edifício Liberdade, onde a empresa Tecnologia Organizacional removeu paredes tanto do 3º quanto do 9º andar, causando assim um colapso estrutural. Infelizmente essa reforma não foi acompanhada por um engenheiro responsável e ainda assim o síndico liberou a obra, sendo acusado pela tragédia, que causou a morte de 17 pessoas, 5 delas desaparecidas.
A Norma Brasileira 16.280 hoje determina que todas as obras que sejam realizadas dentro do condomínio passem pelo aval do síndico ou, em alguns casos, de um arquiteto ou engenheiro. Desta forma, o morador que deseja realizar uma obra ou reforma em seu apartamento deve disponibilizar ao síndico uma série de documentos antes de iniciar os trabalhos.
O objetivo é o de garantir tanto a segurança da obra como a de todos os condôminos do empreendimento, evitando um episódio terrível como foi do Edifício Liberdade, onde as alterações na estrutura causaram o desabamento dos prédios.
Comunique ao síndico
Está decidido: a reforma no apartamento vai acontecer! Mas e agora, o que é preciso apresentar ao síndico?
De acordo com a NBR 16.280, o condômino deve apresentar um dos seguintes documentos:
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
- RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.
É preciso também anexar um cronograma detalhado com:
- Descrição do que será feita na obra;
- Tempo estimado para a realização da obra;
- Planta com as alterações a serem feitas;
- Lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos.
Quais obras e reformas necessitam de ART/RRT?
Necessitam ART/RRT:
- Instalação de ar-condicionado;
- Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas;
- Abertura de porta ou cozinha americana;
- Fechamento ou envidraçamento de sacadas;
- Buracos ou perfurações de lajes;
- Instalação de banheira;
- Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista;
- Reparo ou alteração nas instalações de gás;
- Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;
- Alterações estruturais o apartamento.
Não necessitam de ART/RRT:
- Pintura;
- Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto e não façam alterações da estrutura do condomínio;
- Colocação de redes de proteção;
- Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original.
O que caracteriza uma reforma para a NBR 16.280?
Por determinação da norma, caracteriza-se como reforma todo tipo de alteração nas condições da edificação já existente, com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.
Sendo assim, se for uma alteração pequena no apartamento, que não cause impacto na estrutura, não é necessária a autorização do engenheiro ou do arquiteto. Mesmo assim, o síndico pode solicitar uma notificação que seja assinada por um profissional qualificado.
E se o síndico precisar fazer uma reforma em seu próprio apartamento?
As mesmas regras valem para o síndico, no entanto o ideal é formar uma comissão de obras no condomínio que seja aprovada em assembleia e com todo poder para fiscalizar.
Existe horário para fazer uma obra ou reforma em apartamento?
Sim. O horário padrão é das 8h às 17h. No entanto isso pode variar de acordo com o regimento interno de cada condomínio.
Em alguns condomínio, só é permitido após o meio-dia ou apenas de segunda a sexta-feira e sábados até às 13 horas, sendo proibido aos domingos.
Como cada condomínio possui uma recomendação. É importante consultar o regulamento interno antes mesmo de sair furando paredes e martelar pregos.
Em caso de emergência, pode-se fazer barulho fora do horário estabelecido?
Sim! Por exemplo: acontece um vazamento. Esse é um caso que necessita de máxima atenção, pois pode prejudicar tanto o condomínio, pois a água pode chegar até os elevadores e prejudicar a fiação elétrica, quanto os demais condôminos, atingindo os andares de baixo, causando danos na pintura ou nos móveis.
Ninguém está livre de acidentes e nem sempre eles acontecem no horário estabelecido no regimento interno do condomínio. Em casos como o deste exemplo, os reparos devem ser feitos e o síndico notificado o quanto antes, assim ele poderá comunicar todos os moradores sobre o ocorrido, justificando o transtorno e barulhos fora de hora.