É muito comum surgir a seguinte dúvida: afinal, o inquilino pode participar das assembleias do condomínio?
É uma questão polêmica e com base nela o Blog Vida de Síndico preparou algumas dicas importantes sobre este tema.
Inquilino x Condômino
Antes de mais nada, é preciso deixar claro que locatários não são condôminos segundo os termos do Art. 1.334, parágrafo 2°, do novo Código Civil.
Quem é o condômino:
É considerado condômino o dono do imóvel, mesmo não morando na unidade. O proprietário do imóvel considera-se também o promitente comprador (ou seja, pessoa que ainda não possui escritura do imóvel, mas tem promessa de compra e venda assinada) e o cessionário de direitos (ou seja, pessoa que ainda não possui escritura, mas tem promessa de compra e venda assinada e tem os direitos de condômino cedidos por quem a possui).
O Art. 1.334 – § 2º diz que: são equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Quem é o inquilino/locatário:
Considera-se inquilino a pessoa que paga de maneira mensal um aluguel para o dono do imóvel para ocupá-lo.
Inquilino pode votar nas assembleias?
Para responder a essa pergunta, precisamos lembrar o que são despesas ordinárias e despesas extraordinárias:
- Despesas ordinárias são todos os gastos rotineiros e necessários para manutenção do condomínio, como: salários, prestadores de serviços, encargos fiscais e trabalhistas, despesas de consumo, manutenção, seguro, gastos administrativos, conservação, pequenos reparos e outras.
- Despesas extraordinárias, como o próprio nome diz, são os gastos extras oriundos de imprevistos como vazamento, substituição de equipamentos, reformas, benfeitorias e, salvo algumas situações emergenciais, a captação de valores para despesas extraordinárias é precedido de assembléia.
Porém muitas vezes, geralmente quando a assembleia envolve assuntos importantes, é vedado ao locatário o direito de votar. Mas essa restrição é considerada legítima?
Analisando os dois lados
É importante ressaltar que o Código Civil nada fala a respeito do direito ou não do locatário votar. Como citamos anteriormente, o quê o Código Civil prevê no Art. 1.335, inciso 3º, que são direitos do condômino: votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
No entanto existe uma Lei nº 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. O que regulamenta o assunto é o artigo 24 , § 4º. Porém esse parágrafo no decorrer dos anos passou por 03 (três) significativas alterações.
Abaixo, todas as alterações até chegar na redação final do parágrafo:
1º – Texto Original
Lei nº 4.591/64, § 4º:
Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
2º – Segunda alteração
Feita pela Lei. 8.245/91 – Lei do Inquilinato. A alteração se deu através do artigo 83 que inseriu ao parágrafo 4º da Lei 4.591/64 a seguinte redação:
Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4º:
“Art. 24.
4º Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.”
3º – Terceira e última alteração
Em março de 1996, entrou em vigor a Lei 9.267/96 que foi elaborada exclusivamente para alterar a redação do parágrafo 4º do artigo 24 da Lei nº 4.591/64. Ficando então da seguinte forma:
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996).
Desta forma podemos concluir que, nas duas primeiras alterações da lei o locatário tinha direito a voto limitando-se às despesas ordinárias, e vetando a sua participação na discussão de qualquer outra matéria.
Contudo na última alteração em vigor, ficou claro que: o locatário pode participar de qualquer tema excluindo-se apenas sobre discussões voltadas às despesas extraordinárias.
“Em outras palavras, conforme a leitura do § 4º do artigo 24 da Lei nº 4.591/64 podemos concluir que o locatário poderá votar em assembléia desde que: (i) os assuntos não envolvam despesas extraordinárias do condomínio e (ii) o locador não compareça à assembléia”.
Interpretação das leis
Após a leitura das leis, é possível compreender o tema de duas formas:
1. Código Civil – primeira interpretação
O Código Civil no Art. 1.335, inciso III, informa que:
São direitos do condômino:votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
A partir desse dispositivo do Código Civil muitos interpretam que o Artigo 24, da Lei nº 4.591/64 e todos os seus parágrafos foram vetados, o que impedem a participação dos locatários nas assembleias condominiais.
A justificativa é que prevalece a regra constante do § 1º do Art. II da Lei de Introdução ao Código Civil, que diz:
A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.
Por sua vez, a definição jurídica de condômino é a toda pessoa que detém parte da propriedade de coisa comum. Somente o proprietário ou cessionário do direito do bem pode ser condômino. Sendo assim, locatário não é condômino.
2. Código Civil – segunda interpretação
Para alguns juristas o Código Civil não tratou especificamente da questão do direito do locatário votar ou não, o parágrafo quarto do artigo 24 da lei antiga continua em vigor.
Inquilino pode ou não votar? E pode participar das assembleias?
Mesmo diante de tantas explicações, ainda restam dúvidas, mas para os especialistas, existem um ponto em comum que é: deverá prevalecer o bom senso e observar as regras previstas na Convenção ou Regimento Interno de cada Condomínio inclusive os costumes. A procuração com poderes de voto ainda é considerada a melhor opção. O próprio Código Civil, legitima o uso de procurações em assembleias.
E lembrando: a assembleia é um ato coletivo que é centrado nos condôminos e nos seus representantes. O inquilino tem o direito de ir e vir, mas não de se impor como votante em uma assembleia, caso este não tenha uma procuração com firma reconhecida do proprietário do imóvel.