São inúmeras as funções do síndico, que eleito pode ou não ser condômino, pessoa física ou jurídica, assim como, com ou sem remuneração. Porém, acima de tudo, é saber gerir o condomínio.
Mesmo em crescimento no país, no Brasil a profissão de síndico ainda não é regulamentada, mas isso não retira a importância deste profissional, que atua na manutenção da vida em condomínio.
Antes de qualquer coisa, é importante comentar que ser síndico não é uma tarefa fácil. Este profissional é extremamente valioso para a vida em condomínio. Por isso, acima de tudo, o síndico precisa saber lidar com pessoas, afinal será necessário fazer a gestão dos funcionários, se relacionar com os moradores, garantindo o bem-estar deles, e ficará responsável pelo dia a dia do condomínio.
O síndico é responsável pela administração do condomínio, onde suas atribuições são inúmeras, desde tarefas diárias, semanais, mensais e até anuais.
Sua principal tarefa é zelar e manter a saúde financeira, contábil e social do condomínio.
Além disso, o síndico tem grande papel na comunicação dentro do condomínio, sendo encarregado de mediar conflitos e promover a compreensão e empatia entre os condôminos.
Mas afinal, quais são as atribuições do síndico?
Abaixo o Art. 1.348 com a descrição das atribuições do síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Conforme você viu acima, o síndico é a pessoa responsável, civil e criminalmente, pela execução dos atos administrativos do condomínio.
Já o subsíndico tem todas as atribuições do síndico, mas assume seu lugar apenas nas ausências esporádicas do síndico, isso se estiver na convenção (documento que determina como deve ser feito o gerenciamento do condomínio), pois existem convenções que não possuem a figura do subsíndico.
Agora as atribuições indiretas, que competem apenas ao síndico fazer:
I – permitir a entrada de executores de obras quando estas são feitas no interior da unidade, após receber a documentação exigida;
II – observar os quóruns especiais exigidos em lei;
III – convocar assembleias;
IV – coibir o uso irregular das unidades.
E as atribuições relativas à função, mesmo que ainda não estejam em lei, são obrigações do síndico:
I – manter a ordem e paz nos condomínios;
II – tratar de forma igual os condôminos e moradores;
III – conhecer a coletividade no intuito de saber o que poderia ou não ser aplicado na coletividade;
IV – fazer a gestão das pessoas que atuam no condomínio como funcionários, colaboradores, prestadores de serviços, entre tantos outros.
Deveres do síndico
Como citamos, o síndico precisa gostar de gerenciar pessoas, mas além disso, ele é um facilitador de comunicação do condomínio, sendo aquele que irá auxiliar os vizinhos a resolverem seus problemas, bem como zelar pelo condomínio.
Citamos abaixo quais são os deveres que o síndico do condomínio possui:
O síndico pode realizar a cobrança judicial dos atrasados;
Em assembleias e prestações de contas, revelar o número de unidades inadimplentes, bem como o valor total da dívida. Importante: estes dados só podem ser revelados nas assembleias, não infringindo o Código de Defesa do Consumidor;
Síndico também pode contratar e demitir funcionários;
O síndico pode aplicar multas previstas no regulamento interno;
Ele pode realizar obras emergenciais de baixo custo, sem autorização da assembléia, mas prestando contas posteriormente, se este estiver no limite da convenção;
Pode pagar as contas ordinárias do condomínio, mediante previsão, aprovação da assembleia, fazendo a prestação de contas do ato posteriormente, ou seja, é na assembleia, que o síndico vai explicar e fazer sua prestação de contas.
E o que o síndico não pode fazer?
Mesmo que alguns síndicos tenham a fama negativa de se acharem “os proprietários do condomínio”, a realidade é outra. Para o síndico também existem regras que devem ser cumpridas e determinados comportamento não são aceitáveis.
Selecionamos algumas coisas que o síndico não pode fazer.
O síndico não pode:
O síndico não pode aplicar multas que não estejam previstas no regulamento interno, na convenção e no Código Civil;
Aumentar a taxa do condomínio ou criar cotas extras, sem a devida aprovação da assembleia;
Criar normas de utilização das áreas úteis, pois o síndico é um executivo, não legislativo, sendo sua função cumprir as leis e não criá-las;
Realizar obras sem aprovação em assembleia, a não ser emergenciais e de baixo custo, como citamos anteriormente. Já as obras de médio e alto custo, elas precisam ser imediatamente comunicadas e discutidas em assembleia;
Deixar de prestar contas anualmente sobre sua gestão;
Mudar a empresa que administra o condomínio sem a aprovação da assembleia.
Em algumas situações não cabem no que “pode” ou “não pode”, sendo assim, o mais indicado é convocar uma assembleia.
O síndico é o representante do condomínio
O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, sendo eleito por maioria dos votos e autorizado pela assembleia, passando a ser o representante legal, civil ou penal, que fará fazer valer a vontade dos condôminos do condomínio.
Como vimos, ser síndico é uma tarefa árdua e cansativa, mas ao ver os condôminos felizes e o condomínio organizado, a satisfação vem naturalmente. Então, foque nos objetivos finais e não se deixe abalar pelos problemas do dia a dia da gestão de condomínio.